Hoge Raad: verbouwing vastgoed leidt zelden tot fiscale nieuwbouw

De Hoge Raad heeft zich in een prejudiciële uitspraak uitgesproken over de fiscale kwalificatie van ingrijpende wijzigingen en verbouwingen van onroerend goed. Dergelijke aanpassingen en verbouwingen kunnen onder omstandigheden leiden tot de realisatie van een fiscaal nieuw gebouw, waarvan de levering BTW-plichtig is en vrijgesteld van overdrachtsbelasting (RETT). In lijn met eerdere uitspraken oordeelde de rechtbank echter dat de oprichting van een nieuw gebouw niet gemakkelijk tot stand komt. Alleen substantiële wijzigingen aan de draagconstructie, inclusief vervanging van het geheel of een deel van de bestaande draagconstructie, kunnen die conclusie rechtvaardigen.

Nieuwe gebouwen

De levering van een in Nederland gelegen nieuwbouw door een btw-ondernemer is op grond van de wet btw-plichtig. Het gaat om onroerend goed dat nog niet in gebruik is genomen of korter dan twee jaar in gebruik is. Onder bepaalde voorwaarden kan aanspraak worden gemaakt op de RETT samenloopvrijstelling. (Deze vrijstelling kan ook worden aangevraagd voor commercieel onroerend goed, tenzij het onroerend goed langer dan zes maanden in gebruik of verhuurd is). Na die twee jaar is de levering van onroerend goed vrijgesteld van btw en in principe onderworpen aan de RETT.

De Europese btw-richtlijn staat EU-lidstaten toe om onroerend goed dat substantieel is gewijzigd als een nieuw gebouw te behandelen voor belastingdoeleinden. Dergelijk onroerend goed komt dan in een nieuwe btw-belaste en RETT-vrijgestelde fase. Nederland heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en als voorwaarde gesteld dat de wijziging in wezen moet leiden tot een nieuw gecreëerd onroerend goed. De Nederlandse wetgever heeft het begrip ‘nieuw vastgoed’ echter niet nader gedefinieerd. Het resultaat waren moeizame gesprekken met de Belastingdienst en gerechtelijke procedures over grootschalige conversies en transformaties. De tendens in de rechtspraak was dat een onroerend goed na een verbouwing pas fiscaal als een nieuw gebouw werd aangemerkt als de draagconstructie van het gebouw was gewijzigd.

Kozuba

In de (oorspronkelijk Poolse) Kozuba-zaak (ECLI:EU:C:2017:869) suggereerde het Europese Hof van Justitie (HvJ) dat een verbouwing gemakkelijker zou kunnen leiden tot een fiscaal nieuw gebouw. Het besluit leek te stellen dat wijzigingen aan de structuur van het pand niet essentieel waren, op voorwaarde dat het gebouw in kwestie “aanzienlijke veranderingen had ondergaan die bedoeld waren om het gebruik ervan te veranderen of om de omstandigheden waarin het wordt bewoond aanzienlijk te veranderen”. Bovendien bleken hoge verbouwingskosten (in dit geval 55% van de beginwaarde) een indicatie van ingrijpende verbouwing.

De vraag was of deze Europese uitspraak het ook waarschijnlijker zou maken dat een verbouwing zou leiden tot een fiscale nieuwbouw in Nederland en of andere criteria (waaronder functiewijzigingen of hoge renovatiekosten) tot die conclusie zouden kunnen leiden.

Prejudiciële beslissing van de Hoge Raad

Vandaag heeft het Hooggerechtshof voor het eerst gereageerd op de Kozuba-zaak. Volgens de Hoge Raad heeft het Europese Hof in deze zaak alleen het minimum vastgesteld voor kwalificerende conversies. De Nederlandse wetgever heeft echter een striktere grens gesteld: een nieuw gebouw wordt pas als gerealiseerd beschouwd als de renovatie heeft geleid tot het ontstaan ​​van een gebouw dat er voorheen niet was. En alleen substantiële wijzigingen aan de draagconstructie, inclusief vervanging van het geheel of een deel van de bestaande draagconstructie, kunnen die conclusie rechtvaardigen. Of wijzigingen in de draagconstructie in een concreet geval substantieel genoeg zijn, hangt af van alle feiten en omstandigheden van dat geval. Andere factoren (waaronder functieverandering, verandering externe herkenbaarheid, gedane investeringen en gecreëerde toegevoegde waarde) zijn echter niet van doorslaggevend belang of noodzakelijk, noch op zichzelf, noch samen.

Conclusie en aanbevelingen

Op basis van de prejudiciële beslissing concluderen wij dat een verbouwing of transformatie van onroerend goed niet snel zal leiden tot de realisatie van een fiscaal nieuw gebouw. Als een oude woning wordt verbouwd en vervolgens wordt verkocht, kan het fiscaal voordelig zijn als de koper direct de aannemer aanwijst om de woning na verkrijging te renoveren. Hierdoor zouden de kosten van verbouwing of renovatie vrijgesteld kunnen worden van de Nederlandse RETT (momenteel 8%; hoogstwaarschijnlijk 10,4% per 1 januari 2023).